「不動産投資は不労所得」は本当か。築古5物件・大家10年のリアル

「不動産投資は不労所得」。よくそう言われる。

家賃が毎月勝手に入ってくる。働かなくてもお金が増える。そういうイメージらしい。

私は築古5物件を10年、自主管理でやってきた。その立場から言わせてもらうと、これはかなり違う。不労どころか、手も足も頭も使う仕事だ。今日は、その中身を正直に書いておく。

引き継いだ当初に思っていたこと

私はこの物件を家族から引き継いだ。最初は、私もどこかで「家賃が入ってくる仕事」だと思っていた節がある。

でも、すぐにわかった。家賃は勝手に入ってこない。入ってくるようにするために、人が動いている。その人とは、私だ。

入居者が決まらなければ仲介店に頭を下げに行く。設備が壊れれば業者を手配する。お金の計算も、書類の管理も、全部やる。誰もやってくれないから、自分でやる。

24時間、電話が鳴る仕事

一番わかりやすいのが、電話だ。

自主管理だから、何かあればまず私に連絡が来る。時間は関係ない。夜でも、休日でも、鳴るときは鳴る。

しかも、電話に出ると長い。一度出れば、30分や1時間は当たり前だ。設備の相談から始まって、気づけば世間話になっていることもある。

私はやっと10年経って、「すみません、この後予定があって」と切れるようになった。それまでは、ずっと聞いていた。これも仕事のうちだと思っていたからだ。これのどこが不労なのか、私には今もわからない。

実は、税金が複層的にかかる

お金の話もしておく。不労所得という言葉には、支出の視点がすっぽり抜けている。

まず固定資産税。これは土地と建物にかかる税金で、毎年払う。感覚で言うと、家賃収入の1ヶ月分くらいが、そのまま固定資産税に消えていく。1年のうち1ヶ月分はタダ働き、と言い換えてもいい。

市街化区域なら、これに都市計画税が上乗せされることもある。さらに、賃貸経営で利益が出れば所得税と住民税がかかる。事業の規模によっては個人事業税も出てくる。

税金は、一種類ではない。何層にも重なってくる。

かかる費用を、一覧にしてみた

私個人の細かい金額は控えるが、賃貸経営で一般的にかかる費用を整理しておく。一般的な目安として、こういうものがある。

費目	一般的な目安
固定資産税・都市計画税	家賃収入の5〜10%
修繕費・原状回復	家賃収入の5〜10%
火災保険・地震保険	1棟あたり 年数万〜10万円台
消防設備点検	年3〜6万円(規模による)
エレベーター保守(ある場合)	月3〜6万円
共用部の光熱費・空室時の電気代	物件により変動
建物清掃(外注の場合)	物件により変動
管理委託費(委託する場合)	家賃の5%程度
税理士費用	年5〜30万円

これらを合わせると、経費率は家賃収入の15〜20%が一つの相場だと言われている。つまり、家賃が10万円入ってきても、まるごと手元に残るわけではない。2万円前後は経営のために出ていく計算になる。

確定申告と、税理士という外注

当然、確定申告もしなければならない。

私は会社として税理士に顧問をお願いしている。確定申告だけを単発で頼むのか、普段から顧問として見てもらうのか。それによって金額は変わる。私の場合は後者だ。

ここで一つ、正直に思っていることがある。税理士費用というのは、結局のところ、自分でやれない労働を外注しているだけだ。お金を払って、人にやってもらっている。不労ではない。労働を、お金で誰かに肩代わりしてもらっているにすぎない。

修繕は、読めない

修繕費は、本当に読めない。

ここ数年、いろいろなものが壊れた。バランス釜は毎年のように寿命を迎える。給湯器、エアコン、配管。古い建物だから、どこが壊れてもおかしくない。

退去が出れば、原状回復の費用もかかる。深夜に水が漏れれば、その対応もある。

「年にいくら」と言えればいいのだが、それが言えない。読めないことそのものが、この仕事の難しさだ。来年いくら出ていくのか、私にもわからない。

建物の保険だけは、別の話

火災保険にも触れておく。

私は普段、保険というのはお金がない人のための備えだと思っている。お金で解決できる範囲なら、入らなくてもいい。そういう考え方もある。

ただし、建物の保険は別だ。金額が大きすぎて、何かあったときに自費では払えない。だから、これだけはみんな入っておいた方がいいと、私は思っている。

以前、退去後の部屋が汚損で大変なことになり、190万円かかったことがある。あのとき、建物の保険に破損汚損の特約がなければ、現金で190万円を出すしかなかった。保険に救われた。

空室と、最後の責任

忘れてはいけないのが、空室だ。人が入っていない部屋からは、家賃は一円も入ってこない。それでも、固定資産税はかかる。空室でも電気を通しておくことがあるから、その電気代もかかる。入ってこないのに、出ていくものはある。

建物の清掃を外注すれば、その費用もかかる。共用部の電気代もある。細々としたものを足していくと、思った以上になる。

そして、これは見落とされがちなことだが、建物には終わりがある。築年数が進めば、いつかは取り壊しを考えなければならない。ボロボロになった建物の責任は、最後まで大家にある。誰かが片付けてくれるわけではない。

だから、ちゃんと責任を持たないといけない。建物の最後まで考えると、これは資産であると同時に、重い責任でもある。

それでも、やる価値はある

ここまで書くと、大家業は大変なだけに聞こえるかもしれない。実際、楽ではない。

でも、私はこの仕事を否定する気はまったくない。覚悟があるなら、やればいい。人との関係が生まれるし、地域とのつながりもできる。資産として残るものもある。

私が言いたいのは一つだ。「不労所得だから楽に儲かる」と思って始めると、必ずつまずく。やっぱり、これは労働だ。手も足も頭も使う、れっきとした仕事だ。

最近はボロ戸建て投資のように、少ない資金で始められる方法も流行っている。お金はかからなくても、時間はかかる。自分でやれば時間がかかり、人に頼めばお金がかかる。その塩梅は、やってみないとわからない。

不動産投資をやるなとは言わない。ただ、始める前に、デメリットもちゃんと調べてほしい。それだけだ。

この記事は、築古5物件を自主管理する私自身の10年の経験をもとに書いています。表内の数値は一般的な目安であり、物件の規模・築年数・地域・設備により大きく異なります。具体的な税務や経費の判断は、税理士などの専門家にご相談ください。