部屋がうんこまみれ…大家歴10年の私が経験した最悪のトラブルと、190万円をどう乗り越えたか

はじめまして。大家のタロウです。

このブログでは、私が実際に経験してきた大家としてのリアルなトラブルや、その解決方法をお伝えしていきます。不動産投資や賃貸経営を考えている方、すでに大家をやっている方に少しでも参考になれば嬉しいです。

記念すべき第1回目は、私が経験した中で最もインパクトのあった「ある入居者トラブル」についてお話しします。

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きっかけは、別の部屋の内装工事だった

その日、2階の空き室で内装工事をしていた業者さんから、突然こんな連絡が入りました。

「トイレの上の天井に、水漏れの跡があります」

正直、最初はよくある水漏れトラブルだと思っていました。ところが、業者さんに3階の部屋を確認してもらったところ、想像をはるかに超える状況が待っていました。

3階に住んでいたのは、入居歴1年半ほどの男性でした。入居中は特に問題もなく、家賃も保証会社経由で払われていたので、まさかこんなことになっているとは思いもしませんでした。

業者さんが部屋に入ってみると…

言葉を失うとはこういうことだと思いました。

さらに、その数日後。その入居者は他人の財布を盗んだとして警察に逮捕され、そのまま連絡が取れなくなってしまいました。

業者に原状回復の見積もりを依頼すると、出てきた金額は190万円。

家賃4万円の部屋です。単純計算で4年分近くの家賃が吹き飛ぶ金額です。

頭が真っ白になりました。

多くの大家さんは、入居者に火災保険に加入させておけば安心、と思っているかもしれません。私もそう思っていました。

しかし今回は、2つの理由で入居者の火災保険が使えませんでした。

理由①：本人が連絡不通のため請求できない 火災保険の請求は、原則として契約者本人が行う必要があります。しかし入居者はすでに逮捕されており、連絡が取れない状態でした。

理由②：「故意」と判断される可能性があった 火災保険はあくまで「事故」に対応するものです。今回のような状況は故意による損害と判断されるリスクがあり、保険会社からも対応が難しいと言われました。

実は私は、建物全体に対してオーナー自身が加入する火災保険に入っていました。

そしてその保険に「破損・汚損特約」がついていたことで、今回の原状回復費用をカバーすることができたのです。

これは本当に助かりました。もしこの特約がなければ、190万円を自己負担しなければならないところでした。

大家さんへのアドバイス：入居者に保険を入れさせるだけでなく、オーナー自身の建物保険に「破損・汚損特約」をつけておくことを強くおすすめします。

もう一つ助かったのが、保証会社の存在です。

入居者が逮捕・連絡不通になった後、保証会社が動いてくれて、正式な手続きを経て部屋からの追い出し（明け渡し）を進めてくれました。

さらに、ゴミ屋敷状態だった室内のゴミ撤去と、少額ではありますが原状回復費用の一部も負担してくれました。

大家を10年やっていると、本当にいろんなことが起きます。今回の経験から私が学んだことをまとめると：

どんなに普通に見える入居者でも、何が起きるかわかりません。備えあれば憂いなし、というのを身をもって経験しました。

このブログは、大家歴10年の個人的な体験をもとに書いています。法律や保険の詳細については、専門家にご相談ください。